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不动产统一登记的难点凸显 遭遇实质审查难

2013-04-03 10:43:02 来源:法治周末

  国务院办公厅近日下发通知,要求明年6月底之前出台并实施不动产统一登记制度。但现实的情况是,不动产登记多头管理、部门利益博弈的问题依然存在。如何理顺多头管理、分配好权力,直接关系到不动产统一登记能否顺利实施 

  法治周末见习记者 刘子阳 

  “理论方面我并不了解,但我觉得不动产统一登记短时间内几乎是不可能实现。”这位在某房管局信息管理科工作的王先生告诉法治周末记者,“不动产统一登记的出发点可能是好的,但我在房管局工作了多年,里面的乱现象太多,即使不动产登记条例出台也很难实施。” 

  “不动产登记机关每个地方都不同,我能说出十几个,别说老百姓不知道去哪登记,有时我也搞不清楚。”王先生告诉记者,“各地的标准不一样,也没有统一联网,有些地方甚至还是纸制登记,很难做到统一。” 

  近日,国务院办公厅就实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工进行通知,其中要求2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度。 

  消息一出,立刻引发舆论的高度关注,这样的举措能否有效打击腐败?房价是否会因此受到影响?房产登记之后房产税是否会马上推出? 

  房价是否会跌 

  不动产统一登记的消息一出,SOHO中国董事长潘石屹[微博]就在微博上表示:“这是好政策,如果今年实施,房价马上会跌。”而潘石屹的观点也得到了很多人的赞同。 

  业内人士普遍认为,这一制度的出台将为房产税的征收打下基础。 

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示:“不动产统一登记后,信息将更加透明。如果一人持有多套住房,就意味着要多缴税。而未来房产税的开征,也会导致市场上出现更多的房源。” 

  “对于购房人来说应该是个好事,更多房源的有效供应会平抑房价,甚至可能会导致房价的下降。这对还没有买房的人来说应该是个好消息。” 

  胡景晖认为房价调控之所以失灵,原因是在持有环节没有征税,甚至把交易环节的税转嫁给了购房者,不动产统一登记是在为房产税的征收做铺垫。 

  首都创业集团董事长刘晓光[微博]对房价下降持谨慎乐观态度:“不动产统一登记会对房价下降有一定的影响,但我认为可能是局部的。目前大城市的房价很难降,中等城市的边缘可能降,小城镇的房价还要涨。目前改革是成本上升型而并非释放供给型的改革。” 

  “房地产价格由土地制度、税收、成本等几大因素价格共同构成,而不动产登记只是对存量方面进行调整,这可能会导致阶段性下跌,但过一段又上涨。”在刘晓光看来大城市目前已经没有土地了,房价不可能降。 

  实质审查难 

  我国现行的房地产登记制度虽然已经基本建立,但存在着很多问题。登记机关不统一,收费标准不确定,这些都增加了交易成本。不动产登记本该是群众手中的权利,却演变成了登记机关手中的权力。 

  中国人民大学法学院教授刘俊海告诉法治周末记者:“不动产登记存在着碎片化现象,多由各地房管部门进行分散登记。在有些地方还存在着房管部门和国土资源部门多头登记的问题。” 

  “房地产管理部门负责颁发房屋所有权证,国土资源管理部门负责颁发土地使用权证,这样一来就造成了效率很低,搞得老百姓一头雾水。”刘俊海说。 

  刘俊海认为,建立不动产统一登记制度有助于更好地保护物权,维护房地产市场的交易安全,增强交易的透明度,降低交易成本,提高交易效率。 

  房管局的王先生向记者透露:“由于没有统一的不动产登记,登记机构的工作人员水平也普遍不高,大量的工作很难做到实质性审查,实际操作中漏登、错登的现象比比皆是,虽然对工作人员有一些培训考核,但大多走走形式。” 

  “我们局是一次性交登记费,但据我了解,有的地方是每年都要交。”王先生告诉本报记者,“各地的登记流程互有差异,但普遍效率不高,办一次不动产登记跑几个部门是常有的事。” 

  谁来登记? 

  改革就是革自己的路,革自己的路都是难革的,不动产统一登记制度的出台和实施各方阻力不言而喻。 

  “不动产统一登记制度必须由一个机构实施,但现实情况是,各地登记工作分散在不同部门,必须通过职能改革解除一些部门的权力。”中国人民大学民商法教授叶林在接受采访时表示,“不动产登记与部门利益直接挂钩,各部门都不会轻易放权,谁来登记还不好说。” 

  刘俊海教授的观点是,登记机构最好是垂直化管理。登记机构的人事和经费由中央管理,确保登记机构独立于地方政府和人情的干扰。如果做不到全国垂直管理,也要强调该机构的独立性,明确其独立的事业单位法人地位。 

  全国不动产登记信息只有实现联网才有意义,但联网可能面临技术、资金等难题,同时各地的登记标准不统一更加大了联网的难度,以个人住房信息联网为例,进展不太理想。按要求,全国40个重点城市的个人住房信息系统应于2012年6月30日前实现与住建部联网,但至今没有宣布实现这一目标。 

  “有些人的财产来路不正,为了掩饰个人的财产,不动产登记制度在立法过程中可能受到干扰。”叶林告诉法治周末记者,“另一方面,有些百姓也不买账,他们的房子是自己住的,买不起新房子更不会卖房子,对他们而言不动产统一登记没有实际意义。”

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编辑:Amy